Útban kifelé a válságból – élre tör a logisztika

Vége az aláígérgetéseknek. Már nem a legolcsóbb ajánlatokat kínáló partnereket keresik a piacon, hanem azokat, amelyek a legmegbízhatóbbak. A válság még a figyelmetlenebbeket is megtanította: a hosszú távú kiszámíthatóság a legfontosabb, nem a pillanatnyi haszon.

Ettől persze spórolni még kötelező. A költségeket mérsékelni kell, ha van rá lehetőség. A lassú növekedést kihasználva, időben megkötött szerződésekkel lépéselőnybe kerülhetünk a többiekkel szemben – mondja Széll Csaba, az Europolis Park M1 ügyvezető igazgatója. A Budapest nyugati kapujában elterülő, kiváló adottságú beruházás vezetőjét a válságból kivezető útról is kérdeztük.

–    A gazdasági válság egymás után húzta le a mélybe a cégeket. Az egyik legjobban érintett ágazat az építőipar. Először a lakossági beruházások álltak le, majd a vállalatok is kényszerpihenőre küldték, például az irodaépület projekteket. Akik talpon maradtak, azok viszont előre menekülnek, és aki tovább halogatja a beruházást, végleg alul maradhat. Hogyan lehet fejlődni ebben a környezetben? Kik lesznek a nyertesek?

–    Az, hogy melyik ágazatnak a szereplői aktivizálják először magukat, az attól függ, hogy mennyi időre van szükség az adott termék előállítására. Említette a lakás-és irodafejlesztéseket. Itt mindkettő esetében legalább egy, másfél éves fejlesztési időszakról beszélünk. Míg a logisztikával foglalkozó cégek – így a mienk is – jóval hamarabb tud reagálni a keletkező új igényekre, hiszen a könnyűszerkezetes építkezéseknél mindössze 6-8 hónap elegendő az előállításra. Ez mindenképpen lépéselőny, hiszen a fejlesztő „ráér”, hogy kivárjon az utolsó pillanatig abban a tekintetben, hogy mikor kezdjen el egy új projektet. Egyszerű az összefüggés. minél tovább tart egy projekt kivitelezése, annál hamarabb kell elkezdeni gondolkodni, hogy milyen úton haladnak kifelé a válságból.

–    Vannak azonban olyan tényezők, amelyeken nem lehet gyorsan változtatni. Ilyen az infrastruktúra, a környék ellátottsága. Néha évek kellenek a komoly változáshoz, hogy koncentráltan, minden egy helyen meglegyen.

–    A koncentrációról annyit, hogy erre a válságra nem lehetett felkészülni. Amikor beköszöntött, a fejlesztő cégek már előkészített projektekkel rendelkeztek. A beruházásnak azon része, ami egy fejlesztést közvetlenül megelőz – ami nem is mindig publikus – , az úgynevezett land development akár több évet is igénybe vehet, amikor a földet és az infrastruktúrát kezelik. Ilyenek voltak bőven, mire 2008 őszén megérkezett a hideg zuhany. Ezek az akkor jónak gondolt lokációk, helyszínek a mai napig többnyire jónak tekinthetőek. Ezek fejlesztése folytatódhat tovább, amikor visszajön a fejlesztési és a finanszírozási kedv.

–    És a megtérülés is fontos szempont még, hiszen a válság alatt visszaestek a bérleti díjak. Ez is egy nagy csatát jelenthet…

–    Ez közvetlen következménye a válságnak, a tulajdonosok és a befektetők megtérülési igényeit is lejjebb vitte. Itt persze felmerül a kérdés, hogy hol van a határ. Amennyiben ezek a bérleti díjak egy bizonyos szint alá esnek, matematikai lehetetlenség, hogy minden résztvevő megtalálja a hozamelvárását egy adott fejlesztési folyamatban. Ezt láthatjuk ma is: amennyiben bármelyik kritikus szereplő hiányzik a csapatból, legyen az a finanszírozó, a fejlesztő, a bérlő vagy bárki, akkor nem indul el a projekt. Nem kell más példát mondanom: ha a bank nem látja biztosítottnak a profitját, vagy túl kockázatos tényezők árán kaphatja meg a hasznát, akkor biztosan nem fog pénzt adni a projektre. De a fejlesztő sem vág bele, ha a tisztességes munka ellenére nem látja a eredményt.

–    Ha már itt tartunk: a válságnak köszönhetően megrostálódtak az ágazat szereplői, kihullottak a kontárok?

–    Nem kell rögtön a szélsőségekről beszélni, de az igaz: eddig is voltak, akik túl nagy kockázatot vállaltak, és szép számmal megvoltak azok is, akik nem mentek bele az általuk irreálisnak ítélt fejlesztésekbe, hanem jól átgondolt helyen, jól átgondolt terméket készítettek elő, és a bank szintén jól átgondoltan adott erre pénzt. Mi is ide soroljuk magunkat intézményi befektetők lévén. Az általánosítást elkerülve ugyanakkor azt kell mondanom: tényleg nagyon fel volt hígulva a termékskála, rengeteg kvázi ingatlanfejlesztő olyan projektekről győzött meg beruházókat, amelyeket nem gondoltak át teljesen. Most, a válság kitörése után két évvel nyilvánvalóvá vált, hogy sem ma, sem a közeljövőben megalapozatlan projektek biztosan nem fognak elindulni. Ilyen esetben valamelyik szereplő a folyamatban biztosan megálljt fog parancsolni, ha kockázatosnak látja a beruházást.

–    A kockázatos üzleteket értelmi szerzői akkor eltűntek a piacról?

–    Általánosságban azt mondhatjuk, hogy kihullottak. Magyarországon sem éri meg tartani egy félkész ingatlant. Nagyon kevés esetben fordul elő, hogy egy tulajdonos éveken át képes lenne befagyasztani egy projektet. Aki nem elég tőkeerős, az a magas költségek miatt már pár hónap múlva felteszi magának a kérdést, hogy az adók és a finanszírozási kamatok fizetése mellett érdemes-e folytatni. Emiatt elég erős volt a kirostálódás.

–    Mit keresnek most a bérlők? Mire van a legnagyobb igény?

–    Az új periódusban már csak a kifejezetten jó minőségű ingatlanok kellenek. A vevők, partnerek elsősorban az „A” kategóriás parkokat választják ki. Ugyan az ár most is fontos tényező, de a minőség sem elhanyagolható. Magyarország kiváló földrajzi elhelyezkedése ellenére versenyben van a régió piaci szereplőivel, ami a rugalmas árképzés mellett az infrastrukturális igények maximális kiszolgálását is kikényszeríti. Jó példa erre az Europolis Park M1 Budapest nyugati kapujában, vagy az Europolis Park Aerozone, Vecsésen, a reptér mellett. Viszonylag kevés a hasonló feltételekkel bíró létesítmény a régióban.

–    Az ár most is fontos tényező. Vagy talán fontosabb, mint valaha?

–    A logisztikai piacon rövidesen gyors döntéseket kell hozni, elsősorban a bérlőknek. A kapacitások folyamatos lekötése, a piac élénkülése, a megfontoltabb terjeszkedési politika magasabb árakat is hoz magával. A jelentkező igények ellenére ugyanis csak akkor indulnak meg az új fejlesztések, ha a finanszírozó és a beruházó is biztos a dolgában és megfelelő haszonnal tud működni. Így az év hátralévő időszakában még a bérlők kihasználhatják a szabad kapacitásokat, ám jövőre már várhatóan magasabb árakkal fogják magukat szembe találni, ha túl későn lépnek.

forrás:raktaram.hu

Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.

Rólunk | Médiaajánlat | ÁFF | Lapszemle feliratkozás | RSS
Powered by WordPress | Designed by: All Premium Themes Online. | Thanks to Top Bank Free Premium WordPress Themes, wordpress themes 2012 and Premium Themes