Pozitív irányt vett a logisztikai szektor

Milyenek az idei várakozások a logisztikai ingatlanok piacán? Hogy látják, miként alakulnak a bérleti díjak és a kihasználatlansági mutatók 2010-ben?

Tamás Éva, ingatlan-tanácsadó, ipari és raktáringatlanok, DTZ


A keresleti oldalt tekintve 2009 a korábbi évekhez képest nagy visszaesést mutatott az ipari és logisztikai ingatlanok piacán. A tavalyi első fél év – amely mindössze 19 ezer négyzetméternyi bérbeadást produkált – mélypontja után az évi teljes bérbeadás már összesen 116 ezer négyzetmétert tett ki, ami azonban így is 64%-os csökkenés 2008-hoz képest. 2010-ben a logisztikai ingatlanpiac erősödésére számítunk, és ezt a várakozásunkat az első negyedévben érzékelt keresletnövekedés is alátámasztja.

2009 végére a Budapesten és környékén található modern ipariingatlan-állomány elérte az 1,58 millió négyzetmétert. 2009 második felében már nem indultak új projektek, és ezen a téren idén sem várható számottevő változás.

A túlkínálat és visszaeső kereslet 2009-ben a bérleti díjak átlagosan 10-20%-os csökkenését eredményezte. Ezek 2009 végére elérték a mélypontot, így a bérlők most kedvező alkupozícióban vannak, és a bérbeadókra is jellemző, hogy próbálnak a bérlői igényekhez rugalmasan alkalmazkodni. 2010-ben egyelőre a bérleti díjak stagnálására számítunk, viszont az üresedési ráta várható csökkenésével – amit a fokozatosan javuló kereslet és stagnáló kínálat generálhat -  középtávon már emelkedhetnek a bérleti díjak, visszatérve a korábbi szintre.

A bérlők körében a jó megközelíthetőség mellett még a rugalmas alakíthatósággal és oszthatósággal, a kedvező árazással és a megfelelő helyszíni, illetve környékbeli szolgáltatásokkal rendelkező ingatlanok keresettek.
Kemenes László, alelnök, ProLogis Magyarország

Az idei év ismét kihívásokkal érkezett. Legfontosabb célunk a jelenlegi portfólióban rendelkezésre álló területek kiadása és az ügyfeleinkkel fenntartott hosszú távú kapcsolatok ápolása, fejlesztése. Ezzel egyidejűleg egyre nagyobb hangsúly helyeződik a BTS és a pre-lease fejlesztésekre is.

2009-ben a piaci bérleti díjak világszerte csökkentek – egyes piacokon jobban, máshol kevésbé. Ahogy a jelenleg rendelkezésre álló területek elkelnek, a kihasználatlan területek aránya várakozásaink szerint csökkenni fog, mivel új spekulatív fejlesztések sincsenek a magyar piacon.

Arra számítunk, hogy a mutatószámok fokozatosan stabilizálódnak, és az év vége felé növekedésnek is indulhatnak. A bérleti díjak várhatóan kiegyensúlyozódnak, és talán növekedhetnek is a BTS fejlesztések esetében, így a hozamok is megszilárdulnak. A piac kétségkívül kétszintű lesz. A rövid és középtávú, 2-5 éves bérleti szerződések rugalmas kondíciókkal köttetnek majd meg a jelenleg rendelkezésre álló területről, a hosszú távú, 7-10 éves BTS szerződések pedig a szokásos kondíciókkal jönnek majd létre.

A kiegyensúlyozottabb bérlői és szolgáltatói piac akkor térhet majd vissza, ha a kihasználatlan területek aránya ésszerűbb, azaz 10% alatti szintre süllyed.

Széll Csaba, ügyvezető igazgató, Europolis

A kínált logisztikai ingatlanokon belül manapság nemcsak elhelyezkedés szerinti, hanem egyre inkább minőségi kategóriák szerinti szegmentációról is beszélhetünk. Gyakorlati oldalról megközelítve észrevehetően megnőtt az az idő, amelyet a bérlők előválogatással töltenek, és a bérleti szerződések megkötésére vonatkozó döntéshozatal lelassult a korábbiakhoz képest, amikor is még jóval magasabb árakról lehetett tárgyalni.

Meggyőződésünk tehát, hogy a ma létező vagy jelenleg tervezett logisztikai központok mint hasznosítandó termékek – a saját minőségi színvonaluk nyomán – ugyanúgy a piaci pozíciójuk alapján is árazódnak, ahogyan – egyébként természetes módon – a kereslet-kínálat viszonya szerint is.

Mindez azt is jelenti, hogy szerintünk a magas túlkínálat ellenére sem fognak jelentősen tovább csökkenni a hosszú távú bérletidíjszintek, hiszen csak azok a bérbeadók kapcsolódnak be a közelmúltban néhányszor emlegetett ádáz árversenybe, akiknek erre különös okuk van, legyen az finanszírozási, piacszerzési vagy egyéb üzleti "kvázi" kényszerítő tényező.

Mindkét logisztikai központunk – Europolis Park Budapest M1 és az Europolis Park Budapest Aerozone – kiállja a minőségi próbát, így a bérbeadási terveket az említett tapasztalatok alapján készítettük el, és 2010 folyamán a hosszú távú vagyonkezelői érdekek szerint menedzseljük őket.

Az idei évre vonatkozó várakozásaink eltérnek a 2009-ben gondoltaktól, hiszen tapasztalatunk szerint a bérlők egyre összetettebb, illetve sokrétűbb szempontrendszer alapján keresnek, illetve választanak ki a piaci kínálatból számukra megfelelő ingatlant.

A cikk részletei->

Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.

Rólunk | Médiaajánlat | ÁFF | Lapszemle feliratkozás | RSS
Powered by WordPress | Designed by: All Premium Themes Online. | Thanks to Top Bank Free Premium WordPress Themes, wordpress themes 2012 and Premium Themes