Nehéz idők és kihagyhatatlan lehetőségek?

Csökkenő kereslet, leálló fejlesztések, magas üresedés és csökkenő bérleti díjak. Az elmúlt két évben ezek a fogalmak az ipari ingatlanok piacán is meghatározzák a kommunikációt. Válság van (volt?), ami általában a piaci erőviszonyok jelentős átrendeződését hozza magával.

Sokak számára komoly fenyegetést jelent mindez, mások számára lehetőségeket rejt – a következő (reméljük már küszöbön álló) gazdasági fellendülés nyertesei most tudják meglapozni pozíciójukat. Itt az ideje tehát az új, jelentős vállalati beruházási döntések előkészítésének, a beruházási koncepció kialakításának és az alternatívák kiértékelésének.

Egy dolgot biztosan nem érintett a válság. A legtöbb felhasználó részéről ma is szinte minden esetben elhangzik ugyanaz a kérdés: venni vagy bérelni? Vajon mennyiben érinti a válság az erre a kérdésre adott válaszokat? Annyiban mindenképpen, hogy a – még – csökkenő bérleti díjak, a korlátozottan elérhető finanszírozás a beruházási döntéseket alátámasztó pénzügyi számítások eredményét befolyásolják. Nő a sajáttőke arány, így a tőkeköltség és romlanak az új projektek megtérülési mutatói úgy a saját beruházás, mint a fejlesztők szempontjából. De talán érdemes ezt a kérdést egy kicsit tágabb értelemben megközelíteni.

Megítélésem szerint a vásárlás és bérlet közötti döntés ma a hazai vállalatok számára elsősorban pénzügyi (finanszírozási), másodsorban üzemgazdasági kérdés. Milyen összegben és áron áll rendelkezésre finanszírozás, illetve milyen ingatlant igényelnek az optimális üzleti folyamatok, a technológia. Az ingatlan ugyanakkor még ma is sok iparágban a vállalkozás egyik legjelentősebb vagyontárgya nem csak beruházási értékét, de várható értékalakulását illetően – akár jelentősen meghaladva a technológiai berendezések értékét. Az ingatlan életciklusa jelentősen eltér a hagyományos vállalati életciklustól – míg ingatlant jellemzően 50-100 évre építünk és az első nagyobb felújításra is 15-20 év után kerülhet sor, addig a vállalati tervezés kis hibahatárral 2-3 éves, nagy ívű stratégia szinten pedig legfeljebb 10 éves időtávra szólnak. Jellemzően ez utóbbi egyben a beruházási döntések időtávjának határa is – tehát ingatlanpiaci szempontból a döntésüket sokan az eszköz élettartamának 10-20%-ra koncentrálva hozzák meg.

Elfogadom azt a megközelítést, hogy a pénz időértéke miatt ez a szakasz egy mai beruházási döntés eredményét csak nagyon korlátosan befolyásolja. Mégis azt látjuk, hogy az idő múlásával bizonyos társaságok ingatlanvagyona akár az alaptevékenység értékét is jelentősen meghaladja, míg mások fejlődésének gátját a nagy bekerülési költségű, de a piac által az újraelőállítás költségeinél jelentősen kevesebbre értékelt ingatlanvagyon. De vajon mi okozza a különbséget ezen két, markánsan eltérő élethelyzet között? Milyen következtetéseket érdemes levonni mindebből?

Megítélésem szerint a tudatos ingatlanstratégia. Olyan megközelítés, mely a vitathatatlanul fontos üzemgazdasági és pénzügyi szempontok mellett a létrehozott ingatlanvagyon hosszú távú piacképességét is szem előtt tartva hoz beruházási döntéseket. Ezen szempontok a legtisztábban a professzionális ingatlanfejlesztők tevékenységében jelennek meg, hiszen esetükben az üzemgazdasági és ingatlanpiaci szempontok egybeesnek.

Mire érdemes tehát odafigyelni? Egy fejlesztő általában azzal a problémával küzd, hogy előre pontosan nem ismert, sokféle felhasználási igény céljára kell hosszú távon is jól, rugalmasan és hatékonyan hasznosítható felületeket létrehozni. Ezen szempontok az ingatlan fizikai kialakítása, műszaki tartalma és különösen elhelyezkedése során kiemelt figyelmet kapnak – az átlagos igényre koncentrálva előrelátó tervezéssel számos további igény kielégítésének lehetősége készíthető elő, illetve teremthető meg. Ezen szempontok olyan épületekben öltenek testet, melyek kis idő- és anyagi ráfordítással könnyen testre szabhatók, sokak számára jól hasznosíthatók – a felhasználók körének ilyen módon történő kiszélesítése nyilvánvaló kedvező hatással van nem csak a potenciális keresletre, de a hosszú távú ingatlanértékre.

Tapasztalatom szerint egy épület sorsa nagyrészt a tervezőasztalon eldől – a jól definiált tervezési program, műszaki elvárások nem csak a bekerülési költségeket, de a piacképességet is jórészt meghatározza. Ez egy egészen sajátos, ingatlanpiaci, pénzügyi és műszaki ismereteket igénylő olyan folyamat, mely a klasszikus értelemben vett műszaki bonyolítás keretein túlmutatva a beruházás kereskedelmi aspektusait is mérlegeli. Egy béringatlan esetében a fejlesztő alapvető feladata ezen igények definiálása, miközben a saját tulajdonú beruházások esetében manapság ezen előkészítési szakasz jellemzően a technológiai igényeknek való minél nagyobb mértékű megfelelésre korlátozódik. Így a saját tulajdonú fejlesztések nagy részénél az általános ingatlanpiaci igényeknek való megfelelés egy kisebb vagy nagyobb mértékű „melléktermék”.

forrás: raktaram.hu

Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.

Rólunk | Médiaajánlat | ÁFF | Lapszemle feliratkozás | RSS
Powered by WordPress | Designed by: All Premium Themes Online. | Thanks to Top Bank Free Premium WordPress Themes, wordpress themes 2012 and Premium Themes