Kétezer-tíz nem az átadások éve – Túl a mélyponton a régiós logisztikai piac?

A különböző alpiacok közül hagyományosan a logisztikai ingatlanpiac reagál a leggyorsabban és leg ha té ko nyabban a reálgazdaság változásaira, ezért nem csoda, ha 2010 első felében Közép-Európában szinte alig adtak át új ipari ingatlan-fejlesztést.

A logisztikai piacokon szerte a régióban ugyanaz a trend rajzolódott ki 2010 első fél évében. Új ingatlant a korábbi évekhez viszonyítva elenyésző mértékben adtak át, hiszen Budapesten, Prágában, Varsóban és Bukarestben összesen kevesebb mint 70 ezer négyzetméternyi új raktárépület került piacra, ennek is a nagyobb része a magyar fővárosban és vonzáskörzetében (körülbelül 46 ezer négyzetéter).

A fejlesztési oldal tehát lényegében kiszáradt, és mindez ráadásul viszonylag kedvező bérbeadási adatokkal párosult, a keresleti oldal ugyanis az általunk vizsgált négy ország mindegyikében meghaladta a piacra beérkező új kínálatot, így a kihasználatlansági ráták 2009 végéhez képest mindenhol mérséklődtek. A keresleti piac Lengyelországban pörgött a legjobban, Varsóban közel 200 ezer, míg egész Lengyelországban összesen körülbelül 600 ezer négyzetméternyi bérbeadás történt. Ez azt jelenti, hogy Lengyelországban egyedül több bérbeadásra került sor, mint a térség többi országában együttvéve. A második legaktívabb piac Prága volt 155 ezer négyzetméterrel, amelyet Budapest követ 85 ezerrel. A legkevesebb raktárterületet Bukarestben vették bérbe, a román fővárosban csupán 30 ezer négyzetméternyi ipari ingatlan talált bérlőre az idei év első felében. A válság a kihasználatlansági rátákat mindegyik vizsgált piacon az egekbe repítette, jelenleg sincsenek nagy különbségek az egyes országok között. A legtöbb üres terület Varsóban van (21%), amelyet Budapest (20%) szorosan követ. A piac kihasználtságát tekintve Prága áll a legjobban, de a logisztikai piacon még a cseh fővárosban is alapvetően magas, 15%-os az üresedési ráta.

Budapest a legolcsóbb

A közép-európai régió különböző piacain a logisztikai bérleti díjak nem mutatnak nagy szóródást. A legdrágább ipari ingatlanokat a legalacsonyabb kihasználatlansági rátával rendelkező Prágában és környékén találjuk, ahol a Jones Lang LaSalle (JLL) adatai szerint a városon belüli prémium raktárépületekben jellemzően 6,5 euró/hó/négyzetméter díjon bérelhetünk területet. Az ilyen típusú ingatlanok bérleti díja Budapesten 5, Varsóban 5,5, míg Bukarestben 4,5 euró.

A tranzakciós hozamokat illetően az ipari ingatlanok piacán ugyanazok a trendek érvényesek, mint az ingatlanpiac más szektoraiban, így például az irodapiacon. A befektetők a legdrágábban Varsóban vehetnek raktárépületet mintegy 8,5%-os hozamszint mellett. Prágában ennél valamivel magasabbak a hozamok, jellemzően 8,75%-os szinten cserélnek tulajdonost a prémium raktárépületek. A három nagy közép-európai piac közül jelenleg Budapesten a legmagasabbak a hozamszintek, a JLL adatai szerint 2010 második negyedévében 9,25%-on álltak. Ez ugyanakkor alapvetően elméleti adat, hiszen a hazai logisztikai piacon 2010-ben információink szerint még nem történt érdemi adásvétel-tranzakció.

Stabilizáció a magyar piacon?

Ha 2008 a rekordok éve volt a budapesti ipariingatlan-piacon, 2009 pedig az alkalmazkodásé, akkor az eddigiek alapján elmondható, hogy 2010 a stabilizáció jegyében telik. Az átadások − amelyek jelentősen csökkenő trendben vannak −, bérbeadások és az adásvételek tekintetében a piac 2010 első felében az egyensúly irányába mozdult el. A fejlesztői tevékenység az elmúlt időszakban csökkent, az év első felében a Colliers adatai szerint összesen 46 ezer négyzetméter területet adtak át a spekulatív piacon, az egyetlen folyamatban lévő built-to-suit (BTS) beruházás június végéig még nem készült el. A teljes béringatlan-állomány így 1,6 millió négyzetméterre nőtt, amelyből 1,13 millió négyzetméter (71%) spekulatív fejlesztés. Az év második felében hasonló mennyiségű terület kerülhet átadásra, ami az év egészére összesen 80 ezer négyzetméter új átadást jelent, viszonyításul: a 2009-ben megépített területek felét.

Összehasonlítva a 2009 első fél évében regisztrált rendkívül alacsony, 26 ezer négyzetméternyi bérbe adott területtel, az idei év első felében 70 ezer négyzetméter területre írtak alá új szerződést. Ezen belül 20 ezer négyzetméter (29%) meglévő bérlők bővülésének eredménye volt. Míg ugyanakkor az utóbbi években a bérbeadások 40-50%-át a logisztikai vállalatok tették ki, idén a szerződések többségét végfelhasználó cégek kötötték. Magas volt az újratárgyalások és a szerződéshosszabbítások aránya is. Az üresedési ráta nagyjából stagnált a tavalyi év végi 21,2%-hoz képest, és a félév végén 21,3%-on állt. Ezen belül a spekulatív fejlesztésekben az üresedés 23%-ról 24,7%-ra nőtt, míg a BTS épületekben csökkent, mégpedig 17-ről 13,1%-ra. (Ez a csökkenés jelentős részben a volt Rynart portfólió látványos hasznosításának köszönhető). A bérleti díjak terén stagnálás volt tapasztalható az első fél évben, így a nagyobb alapterületű, "big boksz" raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai általában 3,2-3,8 euró/négyzetméter/hó között mozogtak, míg a városi logisztikai épületek tekintetében 5 euró körül alakultak. Az év első felében történt jelentősebb telek- vagy épülettranzakcióról nincs tudomása a Colliers Internationalnek, az év eleje óta visszatért vevők döntően saját hasznosítási – gyártási, márkaképviseleti – céllal kerestek kisebb épületeket vagy telkeket. Nagyobb építményekre és telkekre szinte egyáltalán nincsen kereslet.

Hol és mennyi autópálya épült a régióban?

A logisztikai piac szempontjából az egyik legfontosabb infrastrukturális tényező az úthálózat, azon belül is az autópályákhoz való kapcsolódás. Közép- és Kelet-Európa országai az autópálya-hálózat szempontjából a rendszerváltáskor hatalmas lemaradásban voltak, s ezt a lemaradást a legtöbb országnak az azóta eltelt időben sem sikerült jelentősen csökkentenie. Ha összehasonlítjuk a térség autópálya-hálózatait, akkor az egyes országok között igen nagy eltéréseket tapasztalhatunk.

A legnagyobb sztrádahálózattal Magyarország rendelkezik (több mint 1200 km), amelyet Lengyelország (mintegy 900 km), illetve Csehország (690 km) követ. Az úthálózatot tekintve egyértelműen Románia (240 km) áll a legrosszabbul a vizsgált piacok közül. Ezeket a számokat azonban feltétlenül érdemes összevetni az egyes államok népességével és területével.

A régióból Magyarország ebben az összevetésben is kiemelkedik, hiszen ezer négyzetkilométerre hazánkban Romániánál tízszer, míg Lengyelországnál körülbelül négy és félszer több autópálya jut, és hasonló arányokhoz jutunk az egy főre jutó autópályák tekintetében is. Magyarországot a népesség-, illetve területalapú összehasonlításban Csehország követi a sorban, jelentősen lemaradva az első helyezettől, de messze megelőzve Romániát és Lengyelországot.

Forrás: resourceinfo.hu

Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.

Rólunk | Médiaajánlat | ÁFF | Lapszemle feliratkozás | RSS
Powered by WordPress | Designed by: All Premium Themes Online. | Thanks to Top Bank Free Premium WordPress Themes, wordpress themes 2012 and Premium Themes