Hazai perspektívák az ipari ingatlanpiacon

Stagnáló árak jellemzik a raktárpiacot, a legfőbb érték most a stabilitás. A fejlesztések száma minimális, a raktártulajdonosok a meglévő portfólióikkal való optimális gazdálkodásra rendezkedtek be. A vissza nem térítendő támogatások azonban fejlesztéseket indukálhatnak az ipari parkokban.

Stagnálás és stabilitás

A raktáringatlanok piacán továbbra is kismértékű aktivitás tapasztalható. A bérleti díjak tekintetében a 2009/2010 időszak erős zuhanását követően mára némi stagnálás érezhető. Amíg azonban a bérleti díjak a jelenlegi alacsony szinten maradnak, és a raktárpiac kihasználatlansági rátájában sem következik be lényeges javulás, addig nem várhatók nagyobb volumenű spekulatív fejlesztések. Az új termelőegységek építése és üzembe helyezése néhány BTS-fejlesztést indukálhat, de csak az igazán nagy projektek esetében. A kereslet visszaesése volt a legnagyobb hatással a logisztikai szektorra, hiszen az ágazat fő mozgatórugója a termelő iparág. „Az elhúzódó gazdasági recesszió ellenére a raktárak és logisztikai bérlemények piaca mára úgy tűnik stabilizálódott, nagyobb mértékű visszaesés, és ennek eredményeképpen további szignifikáns üresedések már nem várhatók” – mondja Gulyás Ede, a CA Immo Real Estate Management Hungary Kft. igazgatója.

A válság előtti időszakban a modern „bigbox” raktáraknál csak néhány esetben beszélhettünk 4 euró alatti bérleti díjakról, ma azonban ez már nem számít ritkaságnak annak ellenére, hogy a mai finanszírozási környezetben ezek a szintek messze nem biztosítják a piaci alapú projektek megtérülését. „A díjak alacsony szintjét ugyanakkor az is indokolja, hogy az új raktár- és termelőcsarnok beruházásokhoz a tőkeerős fejlesztők tudnak vissza nem térítendő forrásokat is szerezni, így szerencsés esetben a nyomott díjak mellett is lehet közös metszete a fejlesztői és a felhasználói oldal elvárásainak. Ezzel a helyzettel mi is élünk, Polgáron például jelenleg 16.000 m2-nyi csarnok fejlesztését tervezzük különböző intenzitású támogatások igénybevételével” – mondja Székely Ádám, az InfoGroup és a Polgár Ipari Park ügyvezetője.

Eltérő fejlesztési stratégiák

CA Immo még 2011-ben felvásárolta az Europolis AG-t, így az egyesült cég portfóliója öt milliárd euró fölé emelkedett az átvett másfél millió euró értékű ingatlanokkal együtt. A magyarországi portfólió 320 ezer négyzetméter, amelybe többek között két budapesti logisztikai park is tartozik. Ez a hazai ingatlanpiac egyik legjelentősebb tranzakciója volt 2011-ben, ezért nem csoda, hogy a cégcsoport a portfólió konszolidálására törekszik. „Jelenleg a meglévő ingatlanokra fókuszálunk, és a közeljövőben nem tervezünk a portfólió bővítését, azonban figyelemmel kísérjük a piacon lévő értékálló fejlesztéseket. Bár az ipari fejlesztések visszaszorultak, bízunk abban, hogy az ország gazdasági és politikai megítélése is hamarosan kedvező lesz, így a befektetői érdeklődés mellett új cégek is megjelennek a piacon” – mondja Gulyás Ede.

Az InfoGroup összesen mintegy 100 hektár területen két ipari park (Polgár és Karcag) fejlesztését végzi: folyamatosan tervez és készít elő beruházásokat, de mivel nem a spekulatív ingatlanfejlesztések idejét éljük, ezért csak azok a tervek valósulhatnak meg, amelyekre megfelelő minőségű és pénzügyi erejű befektetőt találnak. Logisztikai fejlesztést 60-70 %-os hosszú távú bérlővel indítanak, illetve egyre gyakrabban olyan konstrukció is előfordul, hogy a készpénzes telekértékesítés és beruházási szolgáltatások helyett kisebbségi üzletrészt kapnak a projektekben a szakmai befektetők mellett. „Ilyenkor általában a mi felelősségünk a komplett ingatlan-beruházás végig vitele, a gépbeszerzés, az operatív menedzsment megszervezése pedig a szakmai befektetők felelőssége. A finanszírozás megszervezése közös felelősség. Ez a fajta kockázatmegosztás az új helyzetben működőképes modellnek bizonyult, így tudunk beruházásokat megvalósítani. Jelenleg a már említett polgári fejlesztés mellett Karcagon a szakmai befektetőkkel történő közös beruházások a jellemzőek – elsősorban a hulladékgazdálkodás terén” – magyarázza Székely Ádám. Mindemellett fontos a megfelelően előkészített projektek megléte, hogy kedvező bérlői, szakmai befektetői döntést követően azonnal induljon az építkezés. „Folyamatosan terveztetünk épületeket, számtalan építési engedéllyel rendelkezünk, a finanszírozást és a kivitelezést egyfajta „opciós” struktúrában biztosítjuk. Így ha megérkezik a piaci igény, azonnal tudunk reagálni” – teszi hozzá Székely Ádám.

Ipari parkok fejlődése

Az Ipari- Tudományos-, Innovációs- és Technológiai Parkok Egyesületének (IPE) 2010-es adatai szerint közel 200 ipari parkban 3700 cég 11,5 ezer hektáron több mint 200 ezer munkavállalót foglalkoztatott. Az itt működő vállalkozások árbevétele 2009-ben 10.000 milliárd forint volt. A parkok beépítettsége mindössze 56 százalékos, így jelentős fejlesztésekre lenne lehetőség. Manapság azonban kevesebb az ipari parkokon belüli új létesítmények száma, és mind az adásvételi tranzakciók, mind a beruházások átfutási ideje lényegesen hosszabb lett. A cégek a korábbinál lényegesen óvatosabban terveznek, az előkészítés során sokkal kisebb a kockázatvállalási hajlandóságuk, mint korábban. Sok beruházás azért nem valósul meg, mert a projektgazdák nem látnak előre olyan futamidőre, amely az adott beruházás megfelelő megtérülését biztosítaná. Ilyen bizonytalan környezetben csak az olyan pénzügyileg igazán erős és jelentős hosszú távú potenciállal rendelkező ipari parkok tudnak fejlődni és fejleszteni, akik mögött elkötelezett befektető áll.

„A tranzakciók számának csökkenésével nagyon kiéleződött a verseny Közép-Kelet Európában, amin belül Magyarország nemzetközi megítélése jelenleg nem túl erős. Mindemellett Budapest kivételével Magyarországon nem nagyon találhatók olyan méretű regionális gazdasági központok, amelyek felvehetnék a versenyt Lengyelország, Csehország vagy akár Románia másodlagos városaival. Ezért erősebb regionális kooperációnak kellene megvalósulnia, például a lengyelországi Gdansk központú Tricity koncepció mintájára. Egy ilyen kooperációra alkalmas lenne a közel egymilliós lakosságot felvonultató „Debrecen-Miskolc-Nyíregyháza háromszög”, amely kooperáció felállításán jelenleg dolgozunk a HITA-val együttműködésben” – elemzi a piacot Székely Ádám.

Hosszabbítások dominálnak

A hosszabbítások és a bővülések tartják jelenleg mozgásban a raktárpiacot. „A magyarországi portfóliónkban több mint 60.000 négyzetméternyi raktárterületen döntöttek a bérlőink a maradás mellett, és hosszabbították meg bérleti szerződésüket. 2012 Q3 időszakában az egyik legnagyobb tranzakciónak számított az Europolis Park Budapest M1 épületében, hogy a Kühne + Nagel újabb időszakra kötelezte el magát 17.500 négyzetméteren. A bérlői összetételt illetően nem történt számottevő változás, főként logisztikai szállítmányozásban működő cégek, és a termelői iparágban dolgozó válllalatok tartoznak a nagyobb bérlőinkhez” – folytatja Gulyás Ede.

A társaság másik logisztikai parkja az  Europolis Park Budapest Aerozone, ahol a MALÉV is bérelt irodát. „A teljes park területének közel 5 százalékát bérelte, ez az arány nagy mértékben nem befolyásolja egy stabil háttérrel rendelkező logisztikai központ működését. Természetesen minket is veszteségként ért a társaság csődje, hiszen határozott idejű szerződése volt a cégnek, és minden bérlő fontos számunkra, akik a parkunkban jelen vannak, azonban továbbra is úgy véljük, hogy a Liszt Ferenc repülőtér közelsége nagy előnyt jelenthet a park számára, amennyiben fellendül a reptéri szállítmányozás.“

Bérlő-bérbeadó viszonyok

Ma egyértelműen bérlői piacról beszélhetünk. Egyrészt a bérbeadók mindent megtesznek a bérlők megtartásáért, minőségi kapcsolattartással, a szolgáltatás színvonalának emelésével, támogatásokkal, infrastruktúra-fejlesztésekkel. Bérlői oldalról pedig egyre nagyobb a jelentősége a rugalmas bérleti konstrukciónak. „A bérleti díjak csökkenése és a kedvezmények növekedése jellemzi az elmúlt időszakokban kötött, illetve újratárgyalt bérleti szerződéseket. A bérlők sokkal nagyobb hangsúlyt fektetnek arra, hogy az általuk bérelt raktáregység kihasználtsági kapacitása megfelelő legyen, és a valódi igényeket kielégítse. A tulajdonosoknak rugalmas bérleti konstrukciót kell kidolgozniuk, mely megfelel mind a bérlő, mind a refinanszírozási elvárásoknak” – mondja Gulyás Ede.

Ugyanakkor a vissza nem térítendő támogatások elérhetősége általában „túlkompenzálja” a banki finanszírozás feltételeinek nagymértékű szigorodását, amely alacsonyabb éves bérleti díjat tesz lehetővé a korábbi tisztán piaci finanszírozású projekteknél. Mindemellett az építőiparban a jelentős túlkapacitások miatt igen nagy az árverseny, ami előnyös a kivitelezési költségek, és így a későbbi bérleti díjak szempontjából. A nagyfokú gazdasági bizonytalanság miatt azonban a szerződéses futamidők jelentősen lerövidültek. „Míg korábban teljesen sztenderd volt az 5 éves és a még hosszabb futamidejű szerződések kötése, ma már az 5 év szinte kuriózumnak számít. Pedig az ingatlanberuházás hosszú megtérülésű műfaj, így a fejlesztéseket a hosszú távú elköteleződés hiánya még jobban visszatarthatja, mint az alacsony díjak. Ugyanígy problémát jelent fejlesztői szemszögből az is, hogy a lényegesen csökkent fizetési morál és -képesség ellenére egyre nehezebb a bérlőknek elmagyarázni, hogy miért is van szükség az ingatlan tulajdonosát védő megfelelő biztosítékokra” – teszi hozzá Székely Ádám.

Fenntarthatóság és költséghatékonyság

Az energiaárak növekedésével párhuzamosan előtérbe kerül a fenntarthatóság kérdése és az energia-, üzemeltetési költség csökkentése, optimalizálása. „A CA Immo magyarországi portfoliójába két első osztályú raktár is tartozik, ahol hangsúlyos szerepet kap a kedvező üzemeltetés, mely magas színvonalú szolgáltatással párosul. A közelmúltban több raktáregységben energiatakarékos izzóra váltottunk, mely éves szinten  jelentős költségmegtakarítást eredményezett a bérlőnek” – mondja Gulyás Ede. Az InfoGroup is folyamatosan nyomon követi az új technológiai megoldásokat, és amelyek megbízhatóan alkalmazhatóak, azokat használják is. „Így például az előgyártott szendvicspanelek alkalmazása a homlokzatokon olcsóbb és gyorsabban is kivitelezhető a korábbi helyszínen szerelt rendszereknél, ráadásul lényegesen – akár 50 %-kal – jobb az új rendszer hőszigetelési tulajdonsága. Egy másik újítás a DML világítótestek alkalmazása, amely az általában csúcstechnológiaként aposztrofált LED-es világításnál is lényegesen hatékonyabb, a hagyományos világítótestekhez képest pedig 50 % fölötti energia-megtakarítást tesz lehetővé. Valamint természetesen folyamatosan dolgozunk a közüzemi és üzemeltetési szolgáltatások beszerzési feltételeinek a javításán, amiben ugyancsak jelentős eredményeket lehet elérni az utóbbi években” – összegez Székely Ádám.

forrás: raktaram.hu

Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.

Rólunk | Médiaajánlat | ÁFF | Lapszemle feliratkozás | RSS
Powered by WordPress | Designed by: All Premium Themes Online. | Thanks to Top Bank Free Premium WordPress Themes, wordpress themes 2012 and Premium Themes