Akcióznak a logisztikai piacon

Milyen változásokhoz vezetett a 2008 őszén kirobbant gazdasági válság a logisztikai ingatlanpiacon? Hogyan alakultak, és hogyan alakulnak most a bérleti díjak? Mi iránt van jelenleg kereslet a piacon, illetve milyenek a szektor kilátásai?

Baka Gergely, vezető ingatlan-tanácsadó, ipari ingatlanok, CB Richard Ellis
A globális recesszió és pénzügyi válság hatására számos vállalat visszafogta termelését 2008 második felében, ami a logisztikai szektor megrendeléseinek csökkenését eredményezte. Ez hatással volt az ipariingatlan-piaci keresletre, mivel a logisztikai szektorban aktív cégek a piac legmeghatározóbb bérlői. A kereslet 2009 első három negyedévében összesen csupán a tavalyi harmadik negyedév szintjét érte el, ez az alacsony bérbeadási szint ugyanakkor kiugróan magas új kínálattal párosult. Ez nagy egyensúlytalanságokhoz vezetett a piacon, és a kihasználatlanság egészen 24-25%-ra emelkedett.
Annak érdekében, hogy üresen álló raktáraikat a fejlesztők minél hamarabb kiadják, számos kedvezményt ajánlanak a potenciális bérlőknek – hosszabb bérletidíjmentes időszak, a kialakítási költségek fedezése -, de az ajánlati árakat is csökkentették. A raktár típusától, elhelyezkedésétől, illetve a bérelni kívánt terület nagyságától és a bérleti időtartamtól függően az ajánlati árak jelenleg 3,5-5 euró/négyzetméter/hó között mozognak, ami közel 10%-os csökkenést jelent 2008 elejéhez képest. A kereslet túlnyomó többségét a 2000 négyzetméter körüli bérlők tették ki, vagyis a bérelt terület nagysága csökkent.
Bár 2009 első felében rendkívül gyenge volt az aktivitás a piacon, és kevés tranzakciót zártak le, a harmadik negyedévben már erősebb volt a kereslet, és várakozásaink szerint 2010 első felében már érezni lehet majd a fellendülés jeleit. Számos érdeklődő mozog a piacon jelenleg is: amennyiben szerződést is kötnek, a kihasználatlanság csökkenése meg fog kezdődni.

Kemenes László, magyarországi alelnök, ProLogis
A mai piac elsősorban a kihasználatlanságot, a költségmenedzsmentet és a nagyobb működési hatékonyságot helyezi fókuszába. Az egyetlen hiteles mutató a piaci take-up – a bérbe adott területek nagysága -, amely a 2008 első három negyedévében elért 244 ezer négyzetméterről 2009 azonos időszakára 90 ezer négyzetméterre csökkent.
A havi bérleti díjakról azt lehet mondani, hogy míg 2008 végén körülbelül a 3,7-4 euró/négyzetméteres szinten stabilizálódtak, addig az azóta eltelt tíz-tizenkét hónap során az elérhető finanszírozás költségeiben és a hozamokban bekövetkező növekedés erős nyomást gyakorolt rájuk. A gazdasági lejtmenet azonban természetesen az ügyfeleinket is érinti, ezért igyekszünk számukra egyéni megoldásokat találni a hosszú távú kapcsolat fenntartása érdekében. A fejlesztők és tulajdonosok fő célja jelenleg az üres területek bérbeadása. Ha a kereslet ismét élénkülésnek indul, közép- és hosszú távon fellendülés következhet be a bérbeadási szintben is. A befektetési piacon jelenleg az látszik, hogy a befektetők jóval óvatosabbak lettek, így sokkal lassabban döntenek, amikor célba veszik a régiót. Megvizsgálják az összes országot, de míg korábban a fő döntési tényezőt egyedül a hozamok jelentették, most hangsúly helyeződik az "országkockázatra" is.

Makkai Zsuzsanna, a logisztikai részleg vezetője, ABLON
2008 közepén készült el Airport City elnevezésű projektünk első fázisa, amely az átadás után nagyon hamar sikeres beruházássá vált: rekordidő alatt érte el a 70-75%-os telítettséget. Ezután azonban a gazdasági válság Magyarországra is begyűrűzött, arcul csapva az egész logisztikai szektort is. Hatására a kihasználtság növekedése megállt, és olyan időszak következett, amikor az üresedési ráta nem nagyon változott.
A nemzetközi példák ugyanakkor bizakodásra adnak okot, a logisztikai piacon ismét fordulat következhet be, és a kihasználtság növekedésnek indulhat. A szektor nagy előnye, hogy viszonylag gyorsan képes reagálni a változásokra, vagyis amilyen gyorsan jöttek a fekete felhők, olyan gyorsan el is vonulhatnak.
Az élénkülés azonban nem feltétlenül érint majd egyformán minden terméket. Azok a projektek, amelyek akár lokációban, akár műszaki felszereltségben vagy szolgáltatásban valami pluszt tudnak nyújtani, a mai piaci helyzetben sokkal versenyképesebbek lehetnek. Tapasztalataink szerint a közel egyéves uborkaszezon után már meg is kezdődött az élénkülés. Jelenleg már három olyan ügyfelünk is van, akikkel reményeink szerint hamarosan sor kerülhet üzletkötésre.
Ami a jövőt illeti, jelenleg optimisták vagyunk. Viszont nagyon sok minden múlik majd azon, hogyan alakulnak a bérbeadásaink. Ha a másodikként, a "C" után felépült "D" épületünk esetében sikerül elérni egy bizonyos kihasználtsági szintet, akkor akár újabb épület fejlesztésébe is belekezdenénk.

- portfolio -

Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.

Rólunk | Médiaajánlat | ÁFF | Lapszemle feliratkozás | RSS
Powered by WordPress | Designed by: All Premium Themes Online. | Thanks to Top Bank Free Premium WordPress Themes, wordpress themes 2012 and Premium Themes